Comprendre les Impôts Locatifs au Maroc en 2026
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier au Maroc et le louez ? Il est essentiel de comprendre les règles fiscales applicables à vos revenus locatifs. Cet article vous guide à travers les aspects clés de l'imposition des revenus fonciers en 2026, incluant les taux, les modalités de déclaration et les nouveautés introduites par la loi de finances 2026.
Calcul de l'Impôt sur les Revenus Fonciers
L'impôt sur les revenus fonciers au Maroc est calculé sur la base du revenu foncier net imposable. Voici les étapes à suivre :
1. Détermination du Revenu Brut Imposable
Le revenu brut imposable correspond au montant total des loyers perçus. Il faut y ajouter les dépenses incombant normalement au propriétaire, mais qui sont supportées par le locataire. Ensuite, il faut déduire les charges payées par le propriétaire pour le compte du locataire (par exemple, les charges de copropriété, la rémunération du gardien, ou la taxe de services communaux).
2. Application de l'Abattement Forfaitaire
Un abattement forfaitaire de 40 % est appliqué au revenu brut imposable. Cela signifie que seul 60 % du revenu brut est considéré comme revenu net imposable.
3. Barème Progressif de l'Impôt sur le Revenu (IR)
Le revenu net imposable est ensuite soumis au barème progressif de l'IR. Voici les tranches applicables en 2026 :
| Tranche de revenu net (DH/an) | Taux |
|---|---|
| 0 – 40 000 | 0 % (exonéré) |
| 40 001 – 60 000 | 10 % |
| 60 001 – 80 000 | 20 % |
| 80 001 – 100 000 | 30 % |
| 100 001 – 180 000 | 34 % |
| Plus de 180 000 | 37 % |
Seuil d'exonération : Les revenus fonciers nets annuels inférieurs à 40 000 DH sont exonérés d'impôt. Cela signifie qu'un propriétaire dont le loyer brut annuel ne dépasse pas environ 66 700 DH (soit ~5 560 DH/mois) ne paie aucun impôt après l'abattement de 40 %.
Options Fiscales : Barème Progressif vs. Taux Libératoire
La loi de finances 2026 offre aux propriétaires deux options pour l'imposition de leurs revenus fonciers : le barème progressif de l'IR et le taux libératoire de 20 %.
Le Taux Libératoire de 20 %
Ce taux est une option pour les revenus fonciers soumis à la retenue à la source (c'est-à-dire lorsque le locataire est un professionnel). En optant pour ce taux, le propriétaire est dispensé d'inclure ces revenus dans sa déclaration annuelle du revenu global.
Pour bénéficier de cette option, le propriétaire doit déposer une demande d'option par voie électronique sur le portail www.tax.gov.ma et en remettre une copie à ses locataires au moins 30 jours avant la prochaine échéance de loyer.
Quel Régime Choisir ?
Le choix entre le barème progressif et le taux libératoire dépend de votre situation personnelle. Si vos revenus fonciers nets sont modérés, le barème progressif peut être plus avantageux grâce au seuil d'exonération et aux tranches basses. Si vos revenus fonciers nets sont élevés (au-delà de 180 000 DH/an), le taux libératoire de 20 % peut représenter une économie significative par rapport au taux marginal de 37 %. Il est recommandé de faire un calcul personnalisé pour déterminer l'option la plus avantageuse.
Nouveautés de la Loi de Finances 2026 : Retenue à la Source Élargie
La loi de finances 2026 introduit une mesure importante concernant la retenue à la source. À compter du 1er juillet 2026, la retenue à la source est étendue aux loyers versés aux sociétés soumises à l'IS et aux personnes physiques relevant de l'IR professionnel (régime du résultat net réel ou simplifié).
Le taux de cette retenue est fixé à 5 % du montant brut des loyers, hors TVA. Cette retenue est non libératoire : elle constitue un acompte imputable sur l'IS ou l'IR dû, avec droit à restitution en cas d'excédent.
Les entités tenues d'opérer cette retenue sont : l'État, les collectivités territoriales, les établissements publics, les établissements de crédit, les entreprises d'assurance, et les entreprises dont le chiffre d'affaires HT est égal ou supérieur à 50 millions de dirhams.
Conséquences pour les propriétaires et locataires professionnels : Si vous êtes concernés par cette nouvelle retenue, il est recommandé de renégocier vos baux avant juillet 2026 pour y intégrer une clause explicite précisant que le loyer est un montant brut hors retenue à la source.
Déclaration et Paiement des Impôts Locatifs
La procédure de déclaration et de paiement des impôts locatifs dépend de la nature de votre locataire.
Location à des Particuliers
Les revenus doivent être déclarés annuellement en ligne sur le portail www.tax.gov.ma, avant le 1er mars de l'année suivante. Le propriétaire calcule lui-même l'impôt dû selon le barème progressif et le verse spontanément.
Location à des Professionnels (Retenue à la Source)
Lorsque le locataire est une personne morale ou un professionnel soumis au régime RNR/RNS, c'est le locataire qui effectue la retenue à la source sur le montant brut du loyer et la reverse à l'administration fiscale. Le propriétaire reste néanmoins tenu de déclarer ses revenus dans sa déclaration annuelle, sauf s'il a opté pour le taux libératoire de 20 %.
Informations nécessaires pour la déclaration :
- La nature du revenu (propriété agricole, propriété non agricole)
- Le numéro d'identification à la taxe de services communaux (TSC)
- L'adresse du bien loué
- Votre identifiant fiscal
- Le numéro de votre CNIE
- Le montant brut imposable des loyers perçus
Cas de dispense : Les propriétaires dont la totalité des revenus fonciers est soumise au prélèvement à la source et qui ont opté pour le taux libératoire de 20 % sont dispensés de la déclaration annuelle des revenus locatifs.
Pénalités en Cas de Non-Déclaration
La date limite de déclaration et de paiement est fixée au 1er mars de chaque année pour les revenus de l'année précédente. En cas de retard ou de non-déclaration, les majorations suivantes s'appliquent :
- 5 % de pénalité si la déclaration est déposée dans les 30 jours suivant la date limite
- 15 % si la déclaration est déposée au-delà de 30 jours de retard
- 20 % en cas de non-dépôt de la déclaration ou de déclaration incomplète ou insuffisante
À ces pénalités s'ajoute une majoration de retard de 0,5 % par mois sur le montant de l'impôt dû.
Pour toute question complémentaire, vous pouvez contacter la Direction Générale des Impôts (DGI) au 05 37 27 37 27 ou consulter le portail www.tax.gov.ma.
Questions fréquentes
Est-ce que les revenus locatifs inférieurs à 40 000 DH par an sont exonérés d’impôt ?
C’est le revenu net imposable (après abattement de 40 %) qui est concerné par le seuil d’exonération de 40 000 DH. Concrètement, si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas environ 66 700 DH, votre revenu net reste sous le seuil exonéré et vous ne payez aucun impôt. Vous devez néanmoins déposer votre déclaration annuelle.
Quelle est la différence entre le barème progressif et le taux libératoire de 20 % ?
Avec le barème progressif, votre revenu foncier net est imposé par tranches (de 0 % à 37 %). Avec le taux libératoire de 20 %, l’impôt est prélevé directement à la source à un taux fixe de 20 %, et vous n’avez plus besoin d’inclure ces revenus dans votre déclaration annuelle. L’option libératoire n’est possible que si vos loyers sont soumis à la retenue à la source (locataire professionnel).
Que change la loi de finances 2026 pour les revenus locatifs ?
La LF 2026 élargit la retenue à la source aux loyers versés aux sociétés (IS) et aux personnes physiques relevant de l’IR professionnel (RNR/RNS), au taux de 5 % du montant brut hors TVA, à compter du 1er juillet 2026. Cette retenue est un acompte imputable sur l’impôt final, avec possibilité de restitution en cas d’excédent.
Où puis-je trouver mon identifiant fiscal ?
Votre identifiant fiscal est disponible sur vos anciens avis d'imposition, sur votre carte d'identité nationale électronique (CNIE), ou en contactant directement l'administration fiscale.
Comment puis-je opter pour le taux libératoire de 20% ?
Pour opter pour le taux libératoire de 20%, vous devez déposer une demande d'option par voie électronique sur le portail www.tax.gov.ma et en remettre une copie à vos locataires au moins 30 jours avant la prochaine échéance de loyer.